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2014年中国楼市将上演何种好戏?

2020-08-09

2014年中国楼市将上演何种好戏?

两极分化的走向令楼市这样一个博弈场愈加让人看不懂,但尽管如此,仍然要问一问,2014年的房地产行业将如何演变?

2013年,中国房地产市场是一个充满变化的一年。

有人在抛售内地房地产;有人在暗示内地的楼市风险已经较高;有人在敲响"楼市泡沫要破灭"的警钟。另一面,市场依旧持续火爆的交易场景;层层加码、步步升级的楼市调控政策;频频见诸于报端的"地王";银行陷入"钱荒";多地公积金政策紧缩……

两极分化的走向令楼市这样一个博弈场愈加让人看不懂,但尽管如此,仍然要问一问,2014年的房地产行业将如何演变?

二手房价出现滞涨 专家:房价难发生大逆转

楼市十年来调控“失控”,多数业内人士将原因归结为“只控制了需求一头,而没有增加供应”。北京自住商品房的诞生,用实际行动证明调控思路的改变。

从第一块豆各庄自住房用地上市,短短半年北京已经推出20宗自住商品房地块。值得一提的是,自住房地块分配在朝阳、丰台、海淀、顺义、房山、大兴等商品房供应集中的地段。这种低于30%市价的商品房“点缀”在北京各区县,是开发商最为头疼的一点。

伟业我爱我家提供的自住商品房周边的二手房成交价显示,2013年7月份北京房价低点时,东坝区域二手房价格曾从一季度的2.3万元上涨到2.7万元;而从7月份至今,成交过自住房地块的东坝地区,二手房一直维持在2.9万元,涨幅比去年上半年明显减少。同样,百子湾地域的二手房房价自住商品房用地公布至今,二手房价才涨了2000元。

二手房价出现滞涨,是否预示着楼市风向?每到年初,新的一年房价走向何方都会出现各种猜想与预判。而在专家看来,目前的盘整僵局虽然一时难以打破,但出现大的逆转也难以实现。

伟业我爱我家副总裁胡景晖称,楼市博弈从来都有,而也从来不会长期存在。2014年,城市核心区的二手房仍将是购房人关注的焦点,我判断北京二手房预计上涨15%,但远郊区县涨幅会小一些,将在3%至5%。

相比去年,全年涨幅或将有所回落。一是楼市调控依旧从严,购房需求很难出现集中释放;二是房价依旧高企,部分准购房人取消或延迟购房计划;三是房贷优惠力度将大打折扣,造成需求的萎缩也会平抑房价。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰说,2014年房地产政策有没有发生重大逆转的可能?我认为不可能发生。中国正在推进经济结构调整,但稳增长的基调未变,而房地产是影响经济增长的重要行业。

不动产登记制度6月底前或出台 能否撼动高房价仍难料

新年伊始,业界对不动产登记条例的关注度不断升温。

国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会上表示,今年,我国将出台《不动产统一登记条例》,建立不动产统一登记信息平台,加快组建不动产登记局开展不动产统一登记。去年2月28日,国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知,其中要求出台并实施不动产统一登记制度,并提出在2014年6月底前出台不动产登记条例。

徐德明表示,为实施以土地为核心的不动产统一登记制度,国土资源部将按中央部署,协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台这四项主要内容。重点是做好不动产统一登记的顶层设计,制度安排。首先落实好统一登记机构和统一登记依据,尽快协调有关部门,建立部际联席会议制度,加快组建不动产登记局,机构人员要到位,以加强工作支撑。

不动产登记制度曾被认为是达成房地产调控效果的重要手段。一方面,有分析认为,不动产统一登记会迫使一部分人放出手中多余的房产,从而增加市场上的房产供给;另一方面,住房信息联网是房产税全面扩围的基础,而建立不动产统一登记制度,有助于推动全国房产的住房信息联网。

“不动产登记条例将出台,房地产调控可能出现质变。”中原地产市场研究总监张大伟此前记者采访时表示,如果一旦执行全国不动产联网登记系统,将可以更精确地执行很多调控政策,可以计算出多套房拥有量,调控政策的效果也会更强。

然而,中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强则表示,统一登记可能会使一部分人将房产出手,但是这部分人具体会有多少还很难确定,对房价的影响不能期待太高。

另一方面,陈国强指出要区分目的和结果,他认为,征收房产税必须摸清全国房地产的情况,所以不动产统一登记是基础性工作,是征收房产税的基础条件,但推动统一登记的目的并不是为了征房产税。

地球人无法阻挡中国一线城市房价 2014年楼市泡沫不会破

房地产进入泡沫后期,2014年不会崩溃,但各城市分化将更加严重。

地球人无法阻挡中国一线城市居高不下的房价。

有媒体去年年底报道,住房和城乡建设部近日正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单,被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策,北京、上海、广州、深圳明确在列。一线城市仍是房地产调控的重要区域,说明这些城市对于各地高净值人群的吸引力不变。

这是明智的选择,在资产泡沫后期,市场总是会寻找最厚实的安全岛,国内一线城市就是国内最安全的投资地,如果一线城市的中心区域的房地产溢价下降,说明中国经济与金融已经无法支撑。冰山从外层薄弱处融化,一线城市是中心最厚的地方。

较为另类的现象是,传统的贫困地区、人口占比较高的四线地区,由于开发商开发出工业化时代整齐划一的楼盘,第一次有了五星级宾馆,品质相比此前有较大提升,这些城市在初期会有投资跳升阶段,万达在阜阳等城市的销售荣耀印证了这一点。但这是短期的、缺乏竞争的结果,是当地略有资金的投资者缺乏投资标的的结果。当地方政府一鼓作气引入更多的CBD、试图一口吃成个胖子时,风险随后而到。

资产泡沫处于后期的另一个征兆是,越来越多的开发商与投资者将资金、项目输出到境外,这几乎是本能的套保行动。国内最重要的投资品市场房地产所面临的压力越来越大,无房产税、无投资信息的时代即将过去,趁着人民币大幅升值、资产仍在高位购入境外发达国家的资产,是经济理性人的自然选择。不仅李嘉诚先生在这幺做,重要的开发商几乎都在境外开疆拓土。笔者身边开修车店的朋友,也在认真阅读移民须知。

这是地球村时代,转移资产逃避大的政策风险、环境风险成为现实可行的选项,中国并不仅止于国内各地区、各城市之间争夺高净值、高能力人群,还面临着全球营商、生存环境的竞争,实际上是个国际竞争力的课题。

《福布斯》杂志1月2日撰文指出,“如果中国的环境污染还像今天这般继续恶化下去的话,中国的房地产总有一天会变得一文不值。年轻一代中国人会选择离开这个国家,而不是迁入污染的城市,继而抑制房地产需求,并加剧该产业产能过剩的问题”。有能力有意愿移民的人越来越多,中国在海外的房地产投资屡创新高。政府有必要正视丧失全球竞争力的风险。

很多人想当然地认为,随着外出务工人口的回流,当地空荡荡的建筑也就有了入住者,消费随之而兴,中西部三四线城市的房地产市场因此被夯实。这是幻想。

中国城镇化过程中的富裕群体已经完成了从原始积累到购置主要资产的全过程,从山西等地的情况看,按照不同的财富分层,高净值人群分别完成了境外置业、北京置业、省城置业、地方小型核心城市置业,财富圈层与置业边界非常清楚,绝不会因为政府的号召就在本地被污染的矿区县城大举置业。

按照去年底中央农村工作会议的城镇化时间表,提出三个“1亿”目标:到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。发改委的榨菜指数也显示,外出务工的人口在逐步回流到中西部地区。

但是,外出务工人员与坚守在当地农村的人员,不属于投资群体中的一员,他们需要依靠城镇化摆脱贫困,而不是通过购置资产缴纳税收的方式,为城镇化贡献资金。大城市从事服务业的劳动者们,情况好的可以在当地县城置业,通常是回到村里在宅基地上盖个小二层的房子,贻养天年。

消费能力与投资能力都需要市场经济的培育,在培育初期城镇化的过程中,数万亿的成本支出不可缺少。

上世纪80年代的东部沿海地区,培育出大量高净值人群花费了20年左右的时间,中西部地区通过城镇化、导入实体经济的时间,不会比东部地区更短。这还是在世界经济形势稳定、国内政策不出现大的方向性错误前提下的财富培育速度。

考虑到2013年缓解政府债务风险的是前所未有的卖地收入,考虑到2014年还有1000亿元的城投债要到期,考虑到近日国家审计署公告有四成地方债务靠卖地还债,政府不可能贸然戳破房地产资产价格这层皮,这将让中国失去缓冲,提前进入经济危机期。

要解决房地产泡沫,功夫在房地产之外。中西部城市群市场化的高速发展,东部地区率先实行现代政府组织架构、严格捍卫合法产权、控制日益恶化的污染等等,是挽回泡沫、挽回资金的必要支撑。

出现两个现象时,说明情况好转,房地产泡沫不会崩盘反而会被做实:第一,新的城市群、三四线城市的经济回升,带动当地房地产市场的健康发展;第二,国内高净值人群不再转移财富,转而在国内创造财富、在国内消费投资。做到这两点,需要强有力的改革推手。

冰山即将融化,此时力挽狂澜的办法是,降低温度延缓冰山融化速度,并且尽快另造一条高质量的经济大船抵御风险。

人的城镇化,无关乎房价高低,不在于乌托邦式的民生承诺,而在于国民心底的信心。

结语:买房梦是不是离我们越来越远了

2013年,“房”当选了中国的年度字,一字难言百味杂陈。这一年,无论是房地产行业抑或是开发商,都是高歌猛进的一年。在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下,一、二线城市市场迅速回暖,并维持成交高位态势,地王纪录被屡屡刷新,房企逐鹿资本市场,争相借壳上市或者谋划海外投资。及至年末,随着市场成交的持续上行,7家房企挺进“千亿俱乐部”,为这一年画上一个圆满的句号。

展望2014,新一届政府执政、十八届三中全会召开,未来房地产业必将面临新的政策挑战,整个行业也在孕育未来发展的深度变革。2014年的楼市将究竟上演怎样的好戏?对于普通市民来说,什幺政策变动、融资趋势等都是浮云,在他们心中对房地产市场的一把秤就只有房价。在城市房价持续上涨的2013年,多少人叹息“又白干一年”。踏入2014年,买房梦离我们是近了还是远了?

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