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2013年台湾房市10大新闻剖析

2020-08-09



2013年,房市在「房价高涨且有泡沫化现象」的疑虑中度过,奢侈税修法从原先可能停徵到最后只是微调,房市整体仍是「价涨量增」的走势,特别房价持续创新高,但台湾房市是否泡沬化的问题,让一般民众感受最深刻,虽然学者专家及产业界对房市10大新闻的看法各有不同,但奢侈税微调、房价所得比偏高、捷运信义线通车冲高房价、台北市房价屡创新高、海外房地产热销,以及台湾房市泡沬化的疑虑.等,都是过去一年的房市大事,唯对一般消费者而言,由于认知不同,看法互异,而房价所得比屡创新高,购屋痛苦指数居高不下,应是国人对国内房市十大新闻中,最为有感的一则房市新闻。

.前言

回顾2013年,台湾房市变化万千,都会地区房价居高不下,房价所得比偏高,但房市可能泡沫化的阴影笼罩台湾房市,不仅央行提出警告,利率不可能会永远维持低档,而且财政部、内政部等相关部会亦提出多项房市政策以资因应,显示国内房地产市市场的变化受到国人的重视。

观之过去一年中,国内房市新闻不断,所得调升有限与房价涨幅偏高,成了国人对房市变化的印记,也成为年轻人买不起房子的共同观念,亦是举国上下的重要讨论议题,但由于消费者、投资人、营建业者…等之间对房市变化的看法互异,对于房市十大新闻的认定亦有所不同,有些从学者专家的观点来探讨,有些从业者的立场来考量,有些则从消费者的权益及购屋心态来做分析,因此,不论是从台湾房屋智库的观点,或房仲全联会的看法,其对国内房市十大新闻的认定都有差异。

另外,媒体或消费者对于房市重大事件的认定亦稍有不同,其间的看法或大同小异,但仍有必要进一步加以剖析,因为在国人「有土斯有财」的根深缔固之传统思想下,房市的变化,不仅影响升斗小民的生计,更直接或间接影响国内的政治与经济的变化。

.国人关心房市的原因

大体而言,若要了解并分析台湾房市的十大新闻,必须先了解国人关心房市的背景,因为其与台湾都会地区房价偏高的原因有很大的关联性,兹择其较重要者说明如下:

1.房地产的特性

一般而言,房地产包括房屋及土地,而土地是以建地为主,其可供使用的面积相对较少,加上土地具有与一般财货不同的不增、不移、不减.等特性,特别是「区位」因素具有不可替代性,更是影响房价变动的主要因素,而这也是都会地区房价偏高的主要原因,其中,又以首善地区的台北市之房地产价量变化最具指标性。

2.有土斯有财的观念

中国人普遍具有「有土斯有财」的观念,且存有在其步入老年之时,将房地产过继给下一代的传统思想,因此,购买或投资不动产是一般人的「习惯」,需求相对畅旺,而这也是土地需求较高,且地价不易下跌的主要原因,亦是房价上涨的主要因素。

3.不动产投资与投机频繁

整体而言,台湾地窄人稠,建地有限,在土地供不应求的情况下,不仅不动产市场的价格偏高,而且极易引起消费者的投资与投机行为,二者相互激荡,互为影响,导致房价居高不下。

4.都会地区房价偏高

在房地产市场中,不动产市场的区位为影响房价的最主要因素,由于都会地区具有生活条件较佳的区位特性,故其房价偏高,特别是大台北地区的房价涨幅更是居高不下,且较其他地区为高,今若以台北平均房价为基础,便可发现全台各主要地区的房价均与台北市有较大的差距,其中,又以高雄平均房价约仅有台北房价的四分之一为最大。

5.其他

大体而言,影响都会地区房价偏高的原因很多,除前述因素之外,其他如人口、文化、社会、经济.等因素的改变,均会影响房价的变化。

.国内房市十大新闻

根据不动产的特性,学者专家的意见,业者的观点,以及国人关心国内房市变化的背景因素,可据以列出有关国内房市10大新闻的内容如下述:

1.房价所得比偏高

2013年第3季,房价持续上涨,国内房价所得比创下9.2倍历史新高,民众购屋痛苦指数飙升。其中,以台北市的房价所得比为14.7倍为最高,其购屋的贷款负担率达49%亦居全国首位,且长久以来,购屋负担比均持续保持最重的比例;购屋痛苦指数占第二位的为新北市,其房价所得比为11.4倍,而购屋贷款负担率41%。

根据内政部营建署的调查,在各地区的房价所得比中,国人认为「非常不合理」与「不合理」之比例中,以台北市的64%较高,新北市61%次之。另外,国内房价高涨为民怨之首,若根据2013年营建署发布台湾房价统计资料,显示民众购屋痛苦指数持续升高,也意味着政府的打房措施是相对无效的。

2.奢侈税微调不退场

在房市交易中,政府有鉴于都会地区房价偏高,且现行房屋及土地短期交易之移转税负偏低,为促进租税公平,健全房屋市场及营造优质租税环境,因而参考美国、新加坡、南韩及香港之立法规範,而自100年6月1日,对不动产短期交易、高额消费货物及劳务,课徵特种货物及劳务税,也就是俗称的「奢侈税」。

奢侈税是针对短期买卖非供自住的不动产,所有权人销售持有期间在2年以内,在中华民国境内之房屋及其坐落基地,或依法得核发建造执照之都市土地,除第5条规定之排除课税项目外,皆应依法缴纳。

2013年6月,奢侈税政策2年闭锁期到期,然而,由于奢侈税具有抑制房市短期投机交易,并可达到降低房价的效果,因此,在考量经济成长不佳的情况下,奢侈税修法只做微调,亦即财政部仅对奢侈税修法,微调而不退场,对投资人、投机客,以及房地产业者的影响甚大。

3.信义线通车带动周边房价

在不动产市场中,捷运不动产是房价维持稳定成长的重要保证,因此,「信义线通车」带来人潮与商机,增加大台北地区通勤便利,也明显促进商圈发展,并带动周边房价成长近一成。2011年,该地区房价每坪约40万,捷运通车后,其每坪价位已达百万元,亦即信义捷运线的开通带来房市的大利多。

2013年11月24日,台北市捷运信义线通车,沿捷运站周边房价也跟着飙涨,其中,以台北101世贸站年涨37.8%最多,其次则是大安森林公园站25.4%,大安站的房价之涨幅达21.6%;另外,象山站则受到豪宅效应影响,出现类信义区豪宅均价,平均单价上看132万元。而捷运象山站周边,包括屋龄35年的一楼店面,期间只相隔约半年,成交单价就从80万涨到116.9万,每坪单价涨幅最大。

4.美国QE政策退场冲击国内房市

2013年,美国宣布货币量化宽鬆QE政策退场,意味着金融市场可能升息的讯息,一度曽引起国人的恐慌。事实上,台湾并不担心外资撤离,加上台币汇率趋贬以及资金充沛等,国内房地产市仍有正面推升效应。

随着美国宣布QE逐渐退场,国际间纷纷提出相关财经政以之因应,唯因国内资金充沛,加上汇率趋贬有利于出口,对房地产其实会有正面推升效应。另方面,受到QE可能退场的影响,未来利率可能调升,也让房贷族感受到购屋成本提高的压力,因此,政府再三宣示,国内利率不会永远维持低档,购屋人或投机客可能必须面对较高成本支出的準备。

5.北市地价再创新高

2013年,国内房地产市场中,除了豪宅房价创新高,地价也是涨幅惊人,如2013年8月,新加坡不动产基金以旗下台湾分公司,买下上市公司夆典在台北市中华路、忠孝西路口预售案,总价24.75亿,换算每坪成交价格高达1,147.5万元,一举超越2012年11月,中国信託人寿向皇家季节酒店以每坪1,068万元的价位,买下的中华路、宝庆路口土地之纪录。

另外,由于台北市土地再创天价,也让国内的地王有所改变,由台北101大楼取代台北火车站前的新光大楼。

6.实价登录造成豪宅排名易位

2012年8月1日,台湾正式施行不动产实价申报登录制度,包括地政事务所所收买卖登记申请案件、不动产仲介经纪业签定租赁契约书之案件,以及不动产代销经纪业签有起造人或建筑业委託代销之成交案件等,都必须做交易登录,亦即不动产成交案件之权利人、地政士及不动产经纪业者,必须在买卖案件办理完成所有权移转登记、签订租赁契约书后或委託代销契约届满或终止30日内,向主管机关申报登录。申报人若逾期未申报,地政士、经纪业或未依限改正的买方将被处新台币3万至15万元罚锾。

在房市交易中,不动产买卖成交案件,应由买方进行申报,但买方如有委託地政士申请所有权移转登记,或虽未委託地政士办理登记但有委由不动产经纪业居间或代理成交者,则由地政士或不动产经纪业者申报,买方不必申报。由于登录资讯有1个月的申报登录时间,而且需就已完成申报登录资讯的筛选、区段化及去识别化处理,但内政部会持续提供查询。

由于不动产成交案件实际资讯登录制度施行后,将可促进不动产交易资讯透明化,减少不动产交易双方的成本,降低不动产交易纠纷,避免不动产价格哄抬现象,让房地产市场发展更健全。因此,资讯透明化是实价登录的考量因素,但更重要的是要让消费者了解,其资讯透明化所隐含的内涵,亦即购屋人对实价登录制度所提供的资讯中,其所代表的真正义涵十分重要。因此,在实价登录中,可据以了解各地区的真实房价之变动情形,可供个作购屋人或投资者的参考。

2013年12月,根据实价登录的统计资料,「仁爱帝宝」以每坪298.2万元,创下豪宅交易的实价新天价,代替了原本实价登录的最贵豪宅,即位于信义计画区的「皇翔御琚」每坪276万元的地位,由于帝宝是全台知名度最高的豪宅,这也是首次在实价登录上揭露,298.2万的单价除写下市场新高外,接近单价300万的「彭总裁防线」,而若依实价登录之房价显示,在2014年中,台湾豪宅市场可望出现单价每坪300万以上的成交行情。

7.房市四低产品当道

都会地区房价偏高为十大民怨之首,特别是最近几年中,国人的平均薪资所得提升有限,但房价却居高不下,房价所得比偏高,因而引发人民对低价房屋的需求增加。2013年,总价800万以下房屋去化活络,根据台湾房屋调查显示,65%民众明年有买房规划,其中,有32%是首购,29%是换屋;最想购屋类型是电梯大楼,占40%;购屋预算以800万以下为最多数,占51%,34%为8000-1300万。

另外,在不动产交易中,首购族以自用需求为主不受打房政策的限制,是支撑房市的主力族群,而在总价时代下,「四低」产品当道:低总价、低单、低自备及低坪数,物件看屋率、买气大增,其中双北以20-30坪左右的两房小宅看俏,是单身或小家庭均可接受的不动产商品。

根据台湾房屋所发布的购屋调查资料,发现在2014年中,有买房规划的民众达65.14%,但在预算方面,有51.76%的受访者表示,将以800万元以下为主,显示低总价产品,仍是市场主流。其中,在有意购屋民众中,32.94%为首购、29.41%是换屋、19.41%是为家人购屋、18.24%有意置产出租。在购屋类型方面,40.59%为电梯大楼,其次是公寓和套房,分占24.71%与13.53%;至于购屋预算,51.76%受访者以800万元以下为主,34.71%为800至1,300万元左右。

若以2013年的房市来观察,首购族仍是支撑房市的主力族群,在总价为购屋的主要考量时代下,具备低总价、低单价、低自备款,以及低坪数等4大条件的「4低」产品当道,若以双北房市来看,20至30坪左右的两房小宅,将成为最受欢迎商品。

8.都会地区地上权房地产逐渐成为主流

2013年,地上权房地产的供需大幅度增加,有学者专家将其视为地上权元年,不只台北是包括台北学苑等地上权热卖,甚至离岛金门的地上权都呈现活络情形。另外,2013年的房市还有一个特殊现象,那就是「北部建商南下抢地毫不手软,代销跟着南下牧马」,于是出现中南部房市转趋热络,房价也补涨的情形。

另外,都会地区的地上权不动产有其特定的市场,如在「京站」地些权不动产推出之前,台北市出现不少件「地上使用权」的建案,如「南京东录」、「南京333」、「京华DC」、「宝成河畔皇家」、「台北花园」、「东京凯悦别馆」、「成德VIP」等。唯商用不动产的地上权开发案成功案虽多,但比较着名的案例则有晶华酒店、君悦饭店、SOGO百货、TAIPEI 101大楼、世贸二馆等,都是成功的地上权商用不动产案例。基本上,存续期限所缴交的地租,大约都自公告地价的2%至10%的规範,且得标人几乎都是法人或企业,一般消费者较少适用。

整体而言,台湾正从土地所有权制度,走向所有权与地上权并进的双轨制,但在国人「有土斯有财」,以及「遗产留给子孙」的传统观念不易消除的情况下,目前地上权不动产仍是我国房市的非主流产品。在银行融资贷款还没有完善配套,地租随公告地价逐年调涨,且造成买方负担太重之际,地上权土地不宜做为分割为地上权住宅出售,只适合开发为商用不动产。

唯在都会地区土地只租不售,房价居高不下,以及缺上适当有效率的投资管道等情况下,国内房价易涨难跌,复有房市可能泡沫化的阴影,因此,在国人有土斯有财的情况下,地上权不动产虽难以成为不动产的重要产品,但都会地区中,地上权商用不动产蔚为主流,可能是未来难以变动的一种重要趋势。特别是首善地区的台北市,商用地上权房地产很有可能成为台湾房市的主流房地产。

9.海外房地产在台热销

2013年,国内出现「海外房地产在台热销,国内出现资金外移潮」现象,这种内冷外热的购屋现象过去少见,除了凸显政府打房所产生的后遗症之外,也显示国内市场资金充斥,若政府不能够创造良好的投资环境,只是一味打房,却没有相配合的对应机制以资因应,则未来资金外移的情形可能会更严重。

长久以来,国内房地产市场买气渐渐钝化,加上政府又有奢侈税、豪宅限贷等一连串打房措施,因此一些高资产、多资金的民众,为国内资金活水找出口,也慢慢将目光转移到海外房地产市场。国内房仲业者看準此一需求,纷纷引进包括美国、英国、日本、马来西亚等地的房地产来台销售,每个个案几乎都以高租金报酬率做诉求,从而引发国人海外投资房地产的热潮。

唯在海外投资房地产的过程中,国人倾向在日本、马来西亚等亚洲国家购屋,主要因日本的房租报酬率比台湾高出甚多,因为若以当前台北市的600万套房为例,其月租金行情大约为1.3至1.5万元之间,但同样价位的套房,在东京的月租金行情可以达到2.5至3万元台币的水準,报酬率约为台湾的2倍。

此外,国人到海外投资置产所需的资金来源亦无太大问题,因为国人投资东京房地产时,其可贷款的成数高,若以总价1000万日币的小套房为例,其所需準备的自备款约3成左右,其他6至7成的购屋资金可向包括台银、兆丰银、第一银、彰银与中国信託等在东京设有分行的台湾银行业者贷款,贷款年限则视屋况而定,平均可以贷10至15年,年利率约3%左右。

另外,在马来西亚吉隆坡投资房地产方面,根据台湾房屋国际资产事业部的报告,马来西亚、泰国、新加坡等东协国家,最适合国人投资置产。其中,马来西亚房地产可分为两种,一种是地上权的房地产,其租赁期限为99年, 另一种是永久没有期限,国内投资人一般都属于后者。

事实上,马来西亚房地产最大的诉求,就是看好未来发展与趋势,其情况类似台湾在10-15年前的场景;特别是这段期间,马国正在兴建捷运系统,预估2015年将会完工,此外,马来西亚政府积极推动「第二家园计画」,鼓励外国人赴当地投资,并提供税负、出入境上多项优惠。因此,有意在马来西亚购屋置产者,可以向当地银行贷款,一般约可贷到8成,但政府打房以后,目前约可贷到约7成,投报保证第1年6%、第2年7%、第3-5年8%,第6年涨幅不能超过10%,就可以续租。

大体而言,日本与马来西亚两地房市的投报率都约在6%-8%水準,不过日本有5项因素是马来西亚所没有的,包括地震、火山、颱风、海啸与核能幅射,亦即马来西亚是一个相对没有天然灾害的国家,同样投资海外房地产时,投资人宜儘量避开有天然灾害多的国家地区。

10.房市可能泡沫化阴影

在学理与实务的认定上,学者间对于引发泡沫经济因素虽各有不同看法,然若就房市泡沫而言,一般可利用下列10大指标,以作为房市是否进入泡沬化的依据,即:
.房价所得比:一般以3-6倍为比较标準;
.房贷本息大于家庭收入:以1/3为依据;
.房贷余额/GDP:以>40%作为参考点;
.年租金与房价之比:此项比值以<1:20为依据;
.房价与租金关係:若房价上扬,租金下跌;
.房价涨幅与GDP成长率:即房价涨幅大于GDP成长率;
.房价短期涨幅:以>30%为度;
.投资性需求:以>20%为度;
.空屋率:以>10-15%为依据;
.开工率与销售率:当开工率大于销售率时。

一般而言,上述十项指标并非必须同时发生,才会有房市泡沬化的现象,也非十项指标发生必然会有房市泡沬化的情形,尚须考量人民预期与政府政策等因素,但由十项指标的数值,大抵可以具体指出房市是否具有泡沫化的现象。

另方面,在对房价是否泡沬化的10项评估指标中,大台北地区,特别是台北市地区的房地产市场中,大多吻合十项指标所认定的範围内,显示国内房地产市场确实存在着可能泡沫化的潜在因素;然而,由于多项关键指标显示房市表现逐渐远离常态,且代表民众购买力的薪资与可支配所得,不仅跟不上房价涨幅,甚至微幅下滑,显示房价欠缺基本面支撑,泡沫化的风险相对较大。

事实上,有关台湾房市是否泡沬化的问题,早在去年上半年,也就是2013年6月,现代营建专栏作者就已提出国内可能存在房市泡沬化的隐忧,翌月并在国政会做专文分析,引起广大的回响,不仅投资人与消费者关切,而且引发媒体的关注,同时引起政府相关部门的重视,纷纷提出相关对策以之因应,说明了国内房市确实存在着房市可能泡沬化的问题。

整体而言,要检视台湾的房价是否泡沫化,可观察10项国际惯用的指标,结果显示,台湾房价还没有泡沫破裂的危机,但却有超额供给的潜在隐忧;因此,不论建筑业、金融机构、投机人,或投机客等,都应注意资金流动性风险,随时调整投资决策模式。而政府更宜未雨绸缪,针对可能产生房市泡沫化的各种因素,提出具体可行的方式以之因应,避免因房市泡沫对国内经济产生更大的冲击。

.结论

经由前述说明可知,在2013房市10大新闻中,学者专家及消费者等应有不同的认定,对于重要程度的排序亦有不同的看法,因此,在前述国内十大房市新闻的认定中,可能并未包括一般人所认为较重要的房市新闻,如陆资来台、地王易位、合宜住宅促销策略成功、桃园航空城环评通过、都更住宅价格上扬.等,但并不表示前述问题不重要,盖其对后市的房市影响可能更大。

唯若对购屋人而言,都会地区房价所得比居高不下,购屋痛苦指数再创新高,应是最能感同身受,影响幅度也最深;另外,由于每位消费者、投资人、营建业者、决策者.等,对于房市问题的必要性与重要性可能都有不同的看法,对每则新闻的影响程度难分轩轾,因此,若刻意对房市十大新闻的内容加以排名定序,似亦无其必要性,基本上,不论是学者专家或各相关部门所选出的十大新闻,就已能显出其重要性了。


注释
注一.2013年,台湾房屋智库根据问券调查资料,选出的十大房市新闻,依其重
要性分别如下表所示:
2013年台湾房市10大新闻剖析
说明:2013年度房市调查期间为102/11/11-102/12/16,回收有效问卷1305份,在95%的信心水準下,样本误差±2.95%。
注二:2013年,中华民国不动产仲介公会选出的十大房市新闻,依其重要性分别是:
1.美国QE退场。
2.仁爱帝宝每坪298.2万元,创下豪宅交易实价新天价。
3.房价所得比创下9.2倍历史新高。
4.奢侈税修法微调。
5.台北市地王由台北101取代站前新光大楼。
6.台北市中华路、忠孝西路口土地成交价1147.5万元/坪,行情创天价。
7.海外房地产在台热销。
8.央行警告桃园、林口、三峡、淡水等地房价可能泡沫化。
9.林口A7合宜住宅每坪14.5万元低价快速完销。
10.金管会三箭齐发,企图拉股市打击房市。

参考文献

张欣民,2013房市10大新闻,地产专栏。
谢明瑞,论奢侈税,国家政策研究基金会。
谢明瑞,奢侈税与房地产行情,国家政策研究基金会。
谢明瑞,奢侈税与房价政策之检讨,国家政策研究基金会。
谢明瑞,物价房价与税赋,现代营建专栏。
谢明瑞,实价登录与房价,国家政策研究基金会。
谢明瑞,地上权商用房地产会成为房市主流吗?国家政策研究基金会。
谢明瑞,台湾实施奢侈税与实价登录政策之探讨,国家政策研究基金会。
谢明瑞,台湾房市会泡沫化吗?国家政策研究基金会。
谢明瑞,房市泡沫化之探讨,全方位国际研讨会,国立空中大学。
谢明瑞,政府宜注意房市可能泡沫化问题,中央日报网路报。
谢明瑞,我国房市政策之探讨,国家政策研究基金会。
谢明瑞,台湾房价偏高及其对策之探讨,国家政策研究基金会。
谢明瑞,实价登录制度宜全面检讨,现代营建专栏。
谢明瑞,2013年国内十大财经新闻剖析,教育电台全国联播。
台湾房屋智库,2013年国内房地产十大新闻-问券调查。
房仲全联会,2013年国内房地产十大新闻。
NOWNEWS

※本文主要取自2014年3月1日的「现代营建」专栏。



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