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2013年中国房价必先涨而后“暴跌”

2020-08-09

2011年中国房价形成温和下跌趋势,但2012年下半年中国房价逆转,一直到近期仍显示温和上涨。虽然2013年开头是房价上涨,但这只是回光返照,意味着更大的下跌——因为这会促使中央政府采取更严厉更有效的房地产调控政策,让房价跌的更惨!

温家宝总理在2月20日的国务院常务会议中,研究部署了房地产市场调控工作,提出“新国五条”,包括完善稳定房价工作的责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地的供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等。上述政策中提到要扩大个人住房房产税改革试点范围,严格实施差别化住房信贷政策,以抑制投机购房。

中国房价泡沫严重,过于脱离普通民众购买力。中国近年来的房价泡沫,三大因素功不可没:一是由于国有土地垄断制度,二是货币发行持续高速增长,三是保障房建设不足(可参见笔者新着《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》)。这些都是中央政府可控的。在房价泡沫阶段,房地产市场就像吹的很大的气球一样,是非常脆弱的,只要中央下定决心采取有效措施调控房价,2013年房地产泡沫破裂是非常容易的事。温家宝总理能在任期结束前给房地产泡沫一刀,相信习近平总书记和李克强总理会对房价调控采取更有力度的措施,2013年房价大跌势在必行。

笔者依然坚持认为:由于中国房价泡沫严重,此泡沫必然破裂,房价必有一大跌,大约在2013年左右开始;由于“80后”和城市化的买房支撑及中国经济的较快发展,中国房价在近几年不会跌到底部,或许在大跌后有小幅反弹;等到2025年左右或更早,由于购房年轻人口大幅减少,此时中国经济增速已大为下跌,中国房地产将如日本一样跌入底部;中国房价会2013-2015年左右和2025年左右形成两次大跌,在后一次永不翻身,中国房价最终会呈现两次阶梯崩溃的局面;不要相信“以房养老”,已经购房准备“以房养老”的人尽量在2020年之前抛售房子。

根据这样的预计,我的建议是:对于房地产投资者和房地产商,在2013年“两会”前尽快售房,越快越好;对于准备购房者,建议2013年尽量不要买房。比如一套现价200万的房子,如果房价下跌5%那就节约10万,下跌10%就节约20万,下跌20%就节约40万,下跌50%就节约100万(如在偏远郊区和泡沫严重地区)!多等一两年节约N个万,你等不等?特别是,现在新房多在郊外,郊外房价下降空间最大,多等一两年甚至有可能省去一半钱。

比如鄂尔多斯,鄂尔多斯新城康巴什在2010年楼市均价为10000元,在2011年高利贷危机之后,康巴什房价至2011年11月底暴跌至3000多元,下跌六七成。如果说鄂尔多斯缺乏人居住,那外来人口云集的温州呢?2011年8-12月温州房价慢慢下跌了起来,到2012年初温州房价基本跌去30%-40%,许多房子价格跌去50%。

鄂尔多斯房价大跌,鄂尔多斯完蛋了吗?没有,除非鄂尔多斯的煤矿挖完了。温州房价大跌,温州完蛋了吗?没有,温州人照样生活,只不过是晚接手的投机客和买房房贷者大倒霉了。

房价大跌是有可能的,比如20%-30%左右或严重地区40%-50%左右。房价大跌也没有那幺可怕。既然官方说中国银行业可以承受50%的房价大跌,那大跌20%-30%是不会有多大危害的。中国以国有大银行为主体,房价大跌根本不会像某些人说的那幺可怕。

笔者在新着《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》中指出,房价可怕的根本不是大跌,而是慢跌。在房价慢跌的情况下,房价仍较高,多数有住房需求的人仍买不起。购房出租的投资者而言,房地产投资仍缺乏意义。由于“买涨不买跌”的心里,在房价慢跌的情况下,无论是真正的房屋需求者和房地产投资者,还是投机者,多数都不愿出手买房。没有人买房,谁来愿意继续建房?不继续建房,那房地产的GDP、就业、税收、土地出让金哪里来?还怎幺带动相关的行业?所以房价慢跌危害最大。政府所做的不应该在房价下跌的情形下去救市,而应该更有力度更有效果的推进房地产调控,一次性的将房价暴跌至合理位置(好处见下面的分析)。

对于我认为2013年房价会大跌的观点,有些人认为我不懂中国经济。是的,中国经济问题向来不仅仅是经济问题,而是经济规律加政治需要。但经济规律终究是经济规律,政府或者说一些地方政府是拗不过经济规律的大腿的,地方官员也不会在中央要求把房价降低到合理水平的政策尺度下大越界。

有人问我,你知道房地产的后台老板是谁吗?土地出让金最高时(2010年)接近地方财政收入的7成,不少政府人员也直接是高房价获益者,据此有人认为地方政府就是房地产的后台老板。

不过我不这样认为,房地产的最终后台老板不是地方政府,而是中央。关于地方政府的财政收支问题,这最终还是中央政府的问题,因为地方政府如果无法偿还,中央总要承担一部分。土地出让金收入占地方财政收入比例过大,这跟中央与地方的收入项目分配相关,同样在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罢了。房价大跌,银行坏账增加,这主要在国有银行,也是中央政府的问题。影响房价关键的土地政策,这主要也在中央要什幺养的土地政策。在高房价高物价高民生压力及发展稳定方面与短暂房地产泡沫下的GDP增长、就业、财政收入,中央如何取舍,由此决定房价调控的力度与方式,这还是中央政府的问题。所以,中国房地产的最终后台老板是中央。

高房价对民生与经济社会发展危害极大。房价高,地价高,房租、租金高,那经济运行成本和居民生活成本必然高,危害经济社会健康发展、创新和经济的转型升级。

比如街道两旁的商店,房租高,商品价格被迫太高,同时利润和员工工资受到挤压,危害就业和民众收入增长,降低内需,拉大贫富差距。同样,租用写字楼的创业者或创新者,由于房租成本高,必然危害创业和创新。商店或写字楼后面的居民房,不是购房时价格高,就是租金高,提高民众生活成本且危害内需。由于过多资金流向房地产,房地产过多透支消费购买力,则危害经济的转型升级。高房价的必然结果是高经济运行成本、高创业创新成本、高生活成本、低就业、低收入、经济低端化和贫富差距的持续扩大。

这时候,高房价的危害持续,同时高房价创造的利益却大幅下滑,作为房地产的最终后台决策者,面对持续的高房价危害和民生抱怨,应该痛杀已经被榨干利益的房地产泡沫,所以中央的房价调控力度只会越来越大。

实际上,对中国来说,房价最好是在短时间内完成暴跌见底,然后随经济发展和通货膨胀慢慢反弹,这样对中国最有利。此时,房价回到合理水平,购房能力提高,且害怕房价上升过多,会有更多的人去购房自住;居住价格降低,人们的住房面积扩大,无论是购房自住还是租房,都会选择更大的面积,买房的和租房的需求双上升;租房需求增加,投资房产成本降低,且没有再下跌的风险,真正的房产投资者就可以买更多的房子出租;那些投机房地产的人,也即吃房地产价格差的人,由于房地产在价格底部只会升值,投机者会再次进入房地产;由于房价降低,经济运行成本降低,生活压力降低,有利于缩小贫富差距、拉动消费和经济转型升级。这个时候,非泡沫的实际房地产需求增加,建筑业农民工保住了工作甚至更稀缺,钢筋水泥也有了更多需求,经济也获得了转型升级和进一步发展是机会(可参见笔者新着《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》)。

对于新一届政府,由于房地产泡沫的利益已经被榨干,而高房价对经济社会和发展稳定的危害持续存在或持续增加,调控力度只会更强。到2013年的“两会”,由于中央换届前的稳定诉求结束,“新官上任三把火”,为了表示对民生的重视,房价调控手段将更具火力。

对于新一届政府,我相信会更努力调控房价,也相信会把房价调控的更好。

习近平总书记在不到16岁时下乡,从那时就和贫苦的农民一起生活过。相信有这样的经历,对中下层人民的利益会更照顾。比如他要求增加工人和农民代表的比例。对于对民生危害极大的高房价,估计习近平副主席更具有调控的决心。

李克强总理出身基层干部家庭,北大经济学博士毕业。对于高房价对民生和经济的危害,我相信北大高材生总理更清楚。如何调控调控房价,如何让房价降低,相信经济学博士总理应该更有对策。现在李克强总理已经负责保障房建设,那今年“两会”后,中央政府应该会更给力的解决民生住房问题,房价调控只会更强。

从政治方面看中国房价将在2013年有一大跌,从经济形势上看也更是如此。

从土地制度来看,虽然国有土地垄断制度虽然不会立即改变,但中央会通过某些变革减少对房地产的扭曲,以促使房价不过于扭曲。特别是房产税的扩大,可以部分抵消由垄断土地导致的房产稀缺所引发的房地产投机。

从货币供给来看,由货币膨胀带来的房地产泡沫时期已经结束。中国外汇储备从2000年底的1655.74亿美元,快速增长到2011年底的3.181万亿美元,11年增长至原来的19.21倍,年均增长率高达30.82%。推动外汇占款从2000年底的14291.14亿元上升到2011年底的253587.01亿元,是同期中国狭义货币M1增量的1.01倍。但是,自2011年底,由外汇储备推动的货币被动的高速增长已经结束。

虽然目前通货膨胀有所抬头,但新一届中央政府很快就会采取政策。2012年第四季中国经济已经开始结束下跌势头,经济走出谷底,所以中央已经不会继续放松货币政策了,接下来的可能是紧缩货币政策,因此房地产商别指望中央像2009年那样大发货币导致房价大涨!

相信在2013年“两会”后,保障房建设力度更大。有了保障房,尤其是廉租房,许多人可以选择租房而不是买房,所谓的房价刚需就难以维持了。

或许还有傻乎乎的人,中国人口多,房价不会低。这纯粹胡扯,笔者在《大国危途——民族兴衰与人口政策再思考》中有详尽分析。比如,中国农村也属于人口多的中国,但农村高房价了吗?荷兰人口密度是我们的三四倍,人均耕地比中国少许多,但荷兰为什幺没高房价呢?欧美国家发展历程长而慢,中小城市发展充分,人口没有向少数城市过度集中。后来的东亚等国家发展快速且不均衡,高楼大厦、人口向少数城市过度集中,结果导致高房价和相对拥挤。比如北京,垄断了许多全国资源,那全国年轻人不向北京跑吗?为什幺年轻人要离开中小城市和农村?因为中小城市和农村实际上在无形中被抛弃了,中国高房价在很大程度上就是城乡及大中小城市严重不平衡发展所造成的。

有人说中国城市化“80后”结婚买房会使高房价继续持续下降。什幺是城市化?从人口上讲就是农村人口进城而变成城市人,除了山西的煤老板和浙江的农民企业家等少数人外,有多少农村人或者说农村的年轻人能买得起大城市这幺贵的房子?同样,在年轻的 “80后”中,有多少可以买得起这幺贵的房子?随着观念的改变、保障房的增加和租房供给的扩大,“80后”刚性需求在未来会逐步降低。或许到明年,房地产商应该换换心里,“80后”不再是高房价的理由,应该是合理的价格把房子能卖给“80后”。否则,房地产商这幺多库存的房子和房地产投机者手中那幺多房子,卖给谁啊?中老年人,还是少年儿童?

2012年清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算,我国城镇房价收入比为12.07,一线城市房价收入比高达25.25。相比其他国际大城市,房价高到离谱。伦敦房价收入比6.9,首尔为7.7,纽约为7.9,悉尼为8.5。

据经济之声《央广财经评论》报道,全球知名的民意测验咨询公司盖洛普发布的一项调查显示,和过去相比,中国低收入群体的吃住条件有显着的改善,但富人却比过去更买不起房子。盖洛普的调查说,最富有的中国人也存在“买房难”的问题,在这些占中国人口五分之一的高收入人群中,同样有14%的人说买不起房,而这个数字在2009年时只有6%。中国高房价是富人推动起来的,但富人的房地产购买力也因房价泡沫而大幅透支,泡沫难以为继。

上述报告说明,中国房价过高,严重超过中国普通居民的收入水平,同时又说明高房价已经透支了富人的购买力,富人的下一步应该是抛售房产——富人人均3.3套房,在房价下跌或不具有投资价值的情况下,不抛出两套房子就是等着被割肉!而对中国绝大多数居民来说,这样的房价与他们购房不相干,因为他们根本没有相应的购买力。在没有相应购买力的情况下,无论是待进城的农民或待购房的“80后”再多,是支撑不起这样的高房价的。所以中国房价必须降低到合理水平,才能消化掉房地产企业的海量库存房和富人手中的多余待售房产。

在2015年左右,中国房价大概会降低到比较合理的水平。经过价格下降,在消化一定房地产库存和泡沫削去之后,政府也会支持购房以促进房地产的继续发展。到2023年左右,中国会进入下一轮经济的谷底。又由于城市化、“80后”的结婚买房和中国经济的较快发展,房价不会跌到“白菜价”。所以在2015年至2023年左右,中国房价会维持在合理但又略偏高的位置。对于已经买房而准备“以房养老”的人,则建议在2020年之前抛出房产。

中国高房价在2013-2015年左右第一次大跌后,然后在2025年左右再由于购房年轻人口的迅速下滑和经济因低生育率危机陷入“失去的十年”而导致房地产二次大跌,有些房产为此跌得一文不值,就像已经报废的俄罗斯远东小城镇一样。

自1990年后,中国总和生育率快速下滑,新生人口快速减少。中国近年来1.2左右的总和生育率,会使新生儿童每过一代(二三十年)减少45%,或者说年轻人口每过二三十年减少45%,这必然导致未来购房的年轻人口面临崩溃式的长期减少。

据2010年人口普查资料,到2025年,中国25至29岁年龄段人口将比2015年下降41%,这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右,第二次婴儿潮人口大规模退休,而此时年轻劳动人口又急剧减少时,未城市化的农村年轻人口也将所剩无几,此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以,在2020-2030之间,中国房价必然有第二次大跌,而且是一跌到底。当然,不同地方的房价下跌不同。由于年轻人口的快速减少,大城市和东部地区为了维持发展,且本身他们的吸引力就比较高,年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时,人口流出地区的房价将降得更低,尤其是农村空房就更不值钱了。

未来年轻人口和总人口的崩溃式减少,必然导致资产价值如房地产价值大幅缩水,甚至为此成为废物,所以不能指望什幺“以房养老”,也别继续持有多余房子等待升值,趁过完春节,赶快卖掉多余房子。

原文标题为:2013年中国房价必先涨而后“暴跌”——过完春节赶快卖房子

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